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农村“两权”抵押难点在两头

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3月24日,中央银行和有关部门联合发布了《农村承包土地经营权和农民住房产权抵押贷款试点暂行办法》,标志着农村“两权”抵押贷款试点实施阶段的开始。

你为什么要在农村设立“两权”抵押贷款试点?因为一些在农村从事大规模农业的大型专业农民、家庭农场、农村个体企业和小微企业主在想扩大生产经营规模时缺乏抵押品,这使得他们很难从银行获得贷款。试点计划的推出是为了振兴农村土地和房屋这两项最大的沉淀资产,并帮助农民获得经营资金支持。应该说这是一个好方法。

但由于这是一个试点项目,这意味着在实践中可能会有一些困难。仔细研究这两种方法后,我们发现难点主要在于“两权”抵押贷款两端:的评估和实现。

同一英亩的土地,一些肥沃的稻田,一些丘陵薄地;有些交通便利,而另一些崎岖不平,难以旅行。一些小麦,一些苹果,樱桃.房子也一样,有些是用精致的材料做的,装饰得很精致,有些是用普通简单的材料做的.因此,“两权”抵押贷款面临的第一个问题是评估用于抵押的土地和房屋的“确切价值”是多少?

目前,很少有第三方评估机构参与“两权”抵押贷款的评估。该方法有三种选择双方可以委托第三方评估机构进行评估,贷款人可以进行自我评估,或者双方可以协商。后两种选择简单易操作,经营成本低,但贷款人和借款人的实际头寸并不相等(农民不得不在很大程度上“问”银行),因此银行可能故意压低抵押品的实际价值。

最大的困难是现金。如果农民不偿还贷款,银行在收回土地或房屋后该怎么办?自己种植?独自生活?显然不是。必须能够兑现并找到“下一个家”。“

对于借款人不履行到期债务,该方法给出了行使抵押权的四种选择贷款人可以通过贷款重组、有序清算、协议转让、交易平台上市、再流通等多种方式处置抵押。

贷款重组是银行与借款人在有效加强风险防范的前提下达成的修改贷款偿还条款的协议。例如,如果一个从事大规模农业的农民突然遭遇风暴,贷款无法按期偿还,银行可以对担保方式、还款期限、利息等进行适当调整。这是一种更加灵活和人道的方法,应该得到鼓励。

但是“协议转移”是如何转移的呢?谁愿意接管银行无法收回的贷款?“交易平台上市再流通”的实质是对实现抵押物的风险进行再交易。主要问题是这样的平台太少,交易不够活跃。

资产流动性直接影响资产价格。凭借良好的流动性,农民抵押品可以获得更高的估值。有了良好的流动性,银行在解除“现金变现担忧”后,愿意积极参与“两权”抵押贷款。

目前,许多银行对“两权”抵押贷款犹豫不决,主要是担心抵押品的流动性。因此,如何提高抵押物的流动性是顺利实施和大规模推广“两权”抵押贷款试点项目的核心环节。

农村“两权”抵押难点在两头